জমি কেনার সময় যে বিষয় গুলোতে আপনার সতর্ক থাকা উচিৎ
জমি কেনা যতটা আনন্দের, সঠিক নিয়ম না জানলে তা ততটাই দুশ্চিন্তার কারণ হতে পারে। আমাদের দেশে জমি নিয়ে মালিকানা সংক্রান্ত জটিলতা বা জালিয়াতির ঘটনা অহরহ ঘটছে। তাই আপনার কষ্টার্জিত বিনিয়োগ সুরক্ষিত রাখতে জমি কেনার আগে কিছু বিষয়ে চরম সতর্কতা অবলম্বন করা প্রয়োজন।
নিচে এমন কিছু গুরুত্বপূর্ণ দিক তুলে ধরা হলো যা জমি বা ভূমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে আপনাকে নিরাপদ রাখবে।
১. দলিল ও খতিয়ান পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই
জমি কেনার প্রথম এবং প্রধান ধাপ হলো এর মালিকানা যাচাই করা। বিক্রেতার কাছ থেকে দলিলের ফটোকপি সংগ্রহ করে সংশ্লিষ্ট অফিসগুলো থেকে তথ্য মিলিয়ে নিন:
মূল দলিল: জমিটি কত সালে কেনা হয়েছে এবং এর মালিক কে তা নিশ্চিত হোন।
খতিয়ান বা পর্চা: সিএস (CS), এসএ (SA), আরএস (RS) এবং বিএস (BS/City Survey) খতিয়ানগুলো ধারাবাহিক কি না তা যাচাই করুন।
তহশিল অফিস: সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস বা এসিল্যান্ড অফিস থেকে পর্চা বা খতিয়ানের সঠিকতা যাচাই করে নিন।
২. সরকারি অনুমোদন ও সংস্থার ছাড়পত্র
জমিটি যদি রাজউক (RAJUK) বা কোনো বিশেষ আবাসন প্রকল্পের আওতাভুক্ত হয়, তবে সেটি কেনা-বেচার জন্য কর্তৃপক্ষের অনুমতিপত্র আছে কি না তা দেখুন। বিশেষ করে ঢাকা ও এর আশেপাশের এলাকার জন্য এটি খুবই জরুরি। এছাড়া জমিটি সরকারি কোনো প্রকল্পের জন্য অধিগ্রহণ করা হয়েছে কি না, তাও ডিবিএ (DCA) অফিস থেকে নিশ্চিত হওয়া ভালো।
৩. সরেজমিন পরিদর্শন ও সীমানা নির্ধারণ
কাগজপত্র ঠিক থাকলেও অনেক সময় বাস্তবে জমির অমিল পাওয়া যায়। তাই:
সরেজমিনে গিয়ে জমিটি মেপে দেখুন কাগজের সাথে মিল আছে কি না।
জমির চারপাশের সীমানা বা বাউন্ডারি পরিষ্কার কি না তা লক্ষ্য করুন।
স্থানীয় মানুষের সাথে কথা বলুন। জমিটি নিয়ে এলাকায় কোনো বিতর্ক বা মামলা আছে কি না, তা সহজেই তাদের কাছ থেকে জানা যায়।
৪. খাজনা (ভূমি উন্নয়ন কর) ও দখল স্বত্ব
জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে বিক্রেতার নামে সর্বশেষ নামজারি বা মিউটেশন এবং হালনাগাদ খাজনা পরিশোধের রশিদ আছে কি না তা চেক করুন। মনে রাখবেন, জমির ‘দখল’ মালিকানার একটি বড় প্রমাণ। তাই কেনার আগে নিশ্চিত হোন যে জমিটি বিক্রেতার প্রকৃত দখলেই আছে এবং সেখানে অন্য কারো অবৈধ প্রবেশ নেই।
৫. উত্তরাধিকার ও বন্ধক সংক্রান্ত তথ্য
যদি জমিটি বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়ে থাকেন, তবে বণ্টননামা (Partition Deed) ঠিক আছে কি না এবং সকল ওয়ারিশের স্বাক্ষর আছে কি না তা যাচাই করুন। অনেক সময় ব্যাংক বা কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠানে জমি বন্ধক (Mortgage) রেখে ঋণ নেওয়া হয়। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে গিয়ে বা সরাসরি সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে খোঁজ নিয়ে নিশ্চিত হোন জমিটি দায়মুক্ত কি না।
অতিরিক্ত কিছু সতর্কতা
পাওয়ার অব অ্যাটর্নি:
জমি যদি আমমোক্তারনামা বা পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিক্রি হয়, তবে মূল মালিকের সাথে সরাসরি কথা বলুন এবং আমমোক্তারনামাটি রেজিস্ট্রিকৃত কি না তা নিশ্চিত হোন।
বায়নাপত্র রেজিস্ট্রি:
মৌখিক কথা বা সাধারণ স্ট্যাম্পে বায়না না করে সব সময় রেজিস্ট্রি বায়নাপত্র করুন। এটি আইনগতভাবে আপনাকে শক্তিশালী অবস্থানে রাখবে।
ব্যাংকের মাধ্যমে লেনদেন:
জমির মূল্য পরিশোধের ক্ষেত্রে নগদ টাকার বদলে পে-অর্ডার বা চেকের মাধ্যমে লেনদেন করা নিরাপদ।
জমি কেনার পর আপনার করণীয়
জমি রেজিস্ট্রেশন হয়ে গেলে কাজ শেষ নয়। এরপর দ্রুত এই ধাপগুলো সম্পন্ন করুন:
নামজারি (Mutation): নিজের নামে নামজারি বা খারিজ আবেদন করুন।
দখল বুঝে নেওয়া: আমিন দিয়ে মেপে সীমানা খুঁটি স্থাপন করুন।
খাজনা প্রদান: নিজের নামে নতুন করে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করুন।
একটি নিরাপদ বিনিয়োগই পারে আপনার ভবিষ্যৎকে দুশ্চিন্তামুক্ত রাখতে। আপনি যদি ঝামেলামুক্ত ও নিষ্কন্টক জমিতে আবাসন গড়তে চান, তবে অভিজ্ঞ ও বিশ্বস্ত প্রতিষ্ঠানের পরামর্শ নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ। ত্রিকোণ হোল্ডিংস (Trikon Holdings) সবসময় স্বচ্ছতা ও আইনি নিশ্চয়তা নিশ্চিত করে গ্রাহকদের পাশে থাকে।
আপনার স্বপ্নের জমি বা অ্যাপার্টমেন্ট সংক্রান্ত যেকোনো প্রয়োজনে আমাদের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন।